Può sembrare paradossale, ma non sempre la proprietà è un vantaggio. Ci sono casi pratici in cui il mantenimento di un immobile può diventare un onere: pensiamo a terreni franosi gravati da vincoli di inedificabilità, a ruderi pericolanti che richiedono costose messe in sicurezza, o a fabbricati abusivi oggetto di ordinanza di demolizione. In questi scenari il proprietario, invece di sostenere costi sproporzionati o rischiare responsabilità civili e penali, potrebbe voler rinunciare alla proprietà. Ma come si fa giuridicamente? E lo Stato è obbligato ad accettare?

Con la sentenza Cass. Sez. Unite civ., 11 agosto 2025, n. 23093 la Corte di Cassazione ha fatto chiarezza, confermando l’ammissibilità della cosiddetta rinuncia abdicativa: un atto unilaterale, non recettizio e non traslativo, che determina l’acquisto automatico del bene da parte dello Stato ex art. 827 c.c.

Quadro normativo e giurisprudenziale

La rinuncia abdicativa richiede forma scritta ad substantiam (art. 1350 n. 5 c.c.) e trascrizione nei registri immobiliari contro il rinunciante (art. 2643 c.c.). Non è necessario il consenso dello Stato, ma restano fermi gli obblighi e le responsabilità maturate prima della rinuncia (es. imposte pregresse, responsabilità per danni già verificatisi).

La giurisprudenza aveva già ammesso rinunce a diritti reali parziali (Cass. 4945/1996; Cass. SU 7098/2011), ma la pronuncia del 2025 estende in modo organico il principio alla proprietà piena, sciogliendo i dubbi sollevati da dottrina e giurisprudenza di merito.

La pronuncia Cass. SU 23093/2025

Le Sezioni Unite, chiamate a decidere su due rinvii pregiudiziali dei Tribunali di L’Aquila e Venezia, hanno affermato che:

“La rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare è atto unilaterale non recettizio, idoneo a produrre l’acquisto ex lege del bene da parte dello Stato, salvo limiti derivanti da norme speciali e dal necessario rispetto dei valori costituzionali e del diritto europeo”.

La Corte ha respinto le tesi che invocavano la nullità dell’atto per frode alla legge o abuso del diritto, precisando che il giudice potrà valutarne la meritevolezza solo in casi eccezionali, quando l’operazione si ponga in “netto e irriducibile contrasto con gli interessi pubblici e collettivi”.

Impatti sull’edilizia abusiva e sui vincoli

La rinuncia non elide gli ordini di demolizione (art. 31 d.P.R. 380/2001): il Comune potrà comunque procedere all’acquisizione gratuita e alla demolizione a spese del responsabile. Analogamente, la confisca urbanistica (art. 44, co. 2, T.U. Edilizia) resta applicabile se vi è accertamento penale di lottizzazione abusiva, in coerenza con gli standard della Corte EDU (sentenze Sud Fondi, Varvara, G.I.E.M.).

Per immobili vincolati (paesaggistici o culturali – d.lgs. 42/2004) la rinuncia non estingue l’obbligo di conservazione e tutela: il nuovo titolare pubblico subentra nella gestione, ma può agire per il recupero delle spese.

Multiproprietà e timeshare

Nella multiproprietà reale, la rinuncia alla quota determina l’accrescimento delle altre quote ex art. 1104 c.c., liberando il rinunciante dagli oneri solo per il futuro.

Nella multiproprietà contrattuale (d.lgs. 79/2011), la rinuncia si configura come esercizio del diritto di recesso, con le forme e i termini previsti a tutela del consumatore.

Indicazioni operative per notai e PA

Due diligence preventiva: verificare vincoli urbanistici e paesaggistici prima della stipula.

Comunicazione al Demanio: buona prassi informare l’Agenzia del Demanio, anche se non è necessaria la sua accettazione.

Rischi fiscali: restano dovute IMU e altre imposte fino alla data di trascrizione.

Responsabilità civili: il rinunciante non è liberato per danni pregressi (artt. 2051-2053 c.c.).

Immobili abusivi: la rinuncia non ferma i procedimenti repressivi; l’ente potrà comunque agire per il recupero delle spese.

Aste giudiziarie: chi acquista immobili già rinunciati deve verificare che la trascrizione non abbia trasferito il bene allo Stato, pena nullità del trasferimento.